Le marché immobilier romand va bien. C’est ce que disent les indices. C’est aussi, en partie, ce que nous observons sur le terrain, mais cette lecture agrégée masque une réalité bien plus contrastée.
En 2025 et au premier trimestre 2026, nous ne sommes pas face à un marché, nous sommes face à deux.
Le premier marché est tendu. Les biens correctement estimés, dans de bonnes localisations, se vendent en quelques jours. Parfois, et même très souvent, avant d’apparaître sur les portails. La demande est là, les acheteurs qualifiés sont actifs, et quand le prix est juste, la transaction se conclut vite.
Le second marché est à l’arrêt. Des biens surestimés, souvent de 10 à 20 % au-dessus de leur valeur réelle, s’accumulent sur les plateformes depuis des mois, parfois des années. Ils passent d’une agence à l’autre, réapparaissent avec un nouveau logo mais le même prix ou avec quelques ajustements mineurs, et finissent par polluer les données de marché. C’est un phénomène que nous observons directement : certains mandats sont décrochés sur la base de valorisations gonflées, dans un secteur où promettre le prix le plus élevé reste, pour certains, une stratégie commerciale. Le vendeur attend. Les mois passent. La négociation finit par avoir lieu de toute façon, mais bien plus tard et dans de moins bonnes conditions.
Cette distorsion a une conséquence concrète et peu commentée : les outils d’estimation automatique sont devenus peu fiables. Ils s’alimentent des données de parution sur les portails, prix affichés déconnectés du marché réel, durées de mise en vente faussées par les republications successives sous de nouveaux mandats. Pour un acquéreur ou un vendeur qui s’appuie sur ces outils pour calibrer une décision, le risque d’erreur est réel.
Les banques, elles, l’ont compris. Nous constatons un resserrement sensible des conditions d’octroi hypothécaire. Les délais s’allongent, les demandes de justificatifs se multiplient, et certains dossiers qui auraient passé sans difficulté il y a deux ans se heurtent aujourd’hui à davantage de prudence. Ce n’est pas un signal d’alarme, c’est un recalibrage sain, mais il a des effets directs sur la fluidité des transactions.
Du côté de l’offre, un mouvement structurel s’amorce. Une génération de propriétaires qui ont acquis leurs biens dans les années 1980 et 1990 commence à mettre son patrimoine sur le marché. Mais cette offre supplémentaire n’est pas sans friction : beaucoup de ces vendeurs ont des attentes de prix très éloignées de la réalité du marché actuel. Cette surestimation a des effets en cascade. Les promoteurs, qui ne peuvent plus acquérir du foncier à des conditions raisonnables, se trouvent contraints de répercuter ces coûts sur les prix de vente ou de location, rendant la livraison de logements à des tarifs accessibles de plus en plus difficile.
À cela s’ajoute un phénomène que nous observons avec attention : certains grands acteurs du secteur achètent à des prix élevés et construisent sans marge, dans le seul but d’occuper leurs équipes et de maintenir leur activité. Pour les petits et moyens acteurs, il devient structurellement impossible de concurrencer ces logiques de volume. Le marché de la promotion s’en trouve davantage concentré, au détriment de la diversité de l’offre.
La Suisse reste une valeur refuge. Nous l’observons depuis plusieurs semaines : des acquéreurs établis dans les pays du Golfe, notamment aux Émirats, nous contactent avec un intérêt renouvelé pour le marché suisse. Ce n’est pas un hasard. L’instabilité géopolitique régionale pousse une partie de la clientèle internationale fortunée à reconsolider ses actifs sur des marchés perçus comme stables et discrets. La Suisse joue ici le rôle qu’elle a toujours joué en période d’incertitude, celui d’un ancrage.
Ce premier trimestre 2026 confirme les tendances esquissées en 2025 : les biens justes partent vite, souvent avant toute mise en ligne, pendant que les biens surestimés s’enlisent. Les vendeurs qui attendaient une reprise générale des prix pour corriger leur estimation attendent toujours. Ceux qui ont accepté de se positionner correctement ont conclu.
Le marché récompense la justesse. La différence entre les deux n’a jamais été aussi marquée.
E. Beier, Ernst Beier Real Estate, Genève